Ипотека – основные схемы оплаты (3 часть)

Продолжение. Начало здесь – ипотека (методы оплаты).

Получение кредита после государственной регистрации – это, несомненно, самый удобный способ расчета по ипотечной сделке для покупателя. Во-первых, он не платит проценты по кредиту до момента его получения, а во-вторых – не оплачивает аренду сейфовой ячейки или открытие аккредитива. А продавец в любом случае получает денежные средства только после того, как ипотечная сделка зарегистрирована и покупатель стал собственником квартиры. Однако эта схема расчетов иногда необоснованно смущает продавцов. У них появляются сомнения в том, что банк выдаст им финансовые средства. Но если задуматься, то это, прежде всего, невыгодно именно банку – ведь по заемщику уже принято положительное решение о выдаче ипотеки, проведен анализ объекта недвижимости, выполнена работа по подготовке ипотечной сделки, кроме того, по условиям заключенного кредитного договора банк обязан выдать займ, иначе наступает ответственность, предусмотренная как договором, так и законом.

Однако в случае, если продавец продает свою квартиру и одновременно приобретает другое жилое помещение, либо вкладывает денежные средства в строящийся объект недвижимости, то деньги ему необходимы как можно быстрее (чтобы, например, отдать задаток или зафиксировать выгодную цену квадратного метра). В связи с тем, что такая ситуация на рынке сегодня достаточно распространена, банки начали использовать схему расчета «в день сделки». Суть ее состоит в том, что продавец жилья получает всю сумму денег, причитающуюся ему по договору купли-продажи, до момента окончания процедуры государственной регистрации сделки (как правило, после подачи необходимых документов в соответствующий регистрирующий орган).

В этом случае покупатель жилья несет следующие риски:

• продавец жилья скроется с деньгами, а госрегистрация сделки по каким-либо причинам не будет осуществлена (например, потребуется пакет документов, который в регистрирующий орган должен предоставить непосредственно сам продавец);
• продавец обратится с заявлением о приостановлении госрегистрации;
• продавец откажется исправлять какие-либо ошибки в документах, и тем самым будет затягивать процедуру госрегистрации сделки, либо вообще откажется ее осуществлять;

Очевидно, что в такой ситуации рискует не только покупатель, но и банк, выдавший ипотеку до момента госрегистрации недвижимости. Банк, в свою очередь, старается снизить как свои риски, так и риски своего заемщика – так, например, он проводит дополнительную проверку продавца, ужесточает требования к пакету документов на объект недвижимости, предлагает заемщику застраховать продавца на срок осуществления госрегистрации, осуществляет госрегистрацию силами своих сотрудников по доверенности от обеих сторон. В связи с этим заемщик должен быть готов к тому, что использование такой схемы расчетов повлечет для него дополнительные расходы (в том числе не исключена и повышенная комиссия банка). Однако в обмен на это у вас появится возможность приобрести именно ту квартиру, которая вам нравится, а не ту, которая подходит исключительно из-за выбранной вами схемы расчета по ипотеке.