Мировая история ипотечных кредитов – 1 часть

Как уже говорилось нами в прошлых статьях, самой распространенной и одной из древнейших функций ипотеки является использование недвижимости (жилья или земли) в виде обеспечения при осуществлении кредитных операций. Виды ипотеки за предметом залога собственно и обусловили соответствующие разновидности ипотечного кредитования – такие, например, как жилищное кредитование, коммерческое или земельное. К первой трети ХХ века, несмотря на различные правовые основы тогдашней ипотеки, которые использовались в Европе (романо-германская) и США (англо-саксонская), у ипотечного кредитования из разных стран было много общих черт.

Так, основными учреждениями, которые занимались предоставлением ипотечных кредитов, выступали ссудно-сберегательные ассоциации, а также коммерческие и сберегательные банки. Источниками финансирования ипотечного кредитования были, в основном, депозиты. Специализированные ипотечные банки предоставляли кредиты за счет средств от размещения эмитированных ими облигаций, обеспеченных ипотечными кредитам. Это положило начало ипотечному рынку и открыло новые возможности для рефинансирования операций по ипотеке. С тех пор кредитный рынок с каждым годом лишь развивался, благодаря чему получить сегодня ипотеку в Санкт-Петербурге или потребительские кредиты в Уфе очень легко и быстро.

Ярким примером использования коммерческих банков как институтов ипотечного кредитования являются швейцарские кантональные банковские учреждения. Их ресурсная база для ипотечного кредитования – это денежные средства физических и юридических лиц, находящихся на депозитных счетах. Впрочем, здесь есть проблема – эти финансы носили краткосрочный характер и лишь частично могли быть размещены в долгосрочные активы.

Ссудно-сберегательная система получила наибольшее распространение в Германии (с 1783 года), Австрии (с 1811 года) и во Франции (с 1843 года). Она предусматривала финансирование ипотеки за счет целевых сберегательных вкладов граждан, сроки накопления и суммы которых должны были быть соизмеримы с условиями ипотечного кредитования. Процентные ставки, как по вкладам, так и по кредитам были в основном ниже рыночных значений и фиксировались на срок сберегательного контракта. В ряде стран, в частности в Германии, Чехии и Словакии, правительствами предоставлялись бюджетные средства на поддержку и развитие этих систем в виде так называемых «премий», выплачиваемых к суммам, накопленных на счетах граждан в специализированных ссудно-сберегательных организациях. Эти организации регулировались отдельными законами, четко определяющими сферу их деятельности и меры надзора за ними.

Специализированные ипотечные учреждения впервые были созданы в Пруссии в 1769 году Фридрихом Великим и были они государственными. А первым частным ипотечным банком в форме акционерного общества был «Credit Foncier» из Бельгии – он им стал в 1835 году. Наибольшее распространение такие специализированные банковские учреждения получили в Германии, Дании и Швеции. Ипотечные банки имели эксклюзивное право выпускать ипотечные облигации с низким риском, что делало их относительно дешевыми. Деятельность некоторых ипотечных банков была ограничена всего лишь выдачей займов сельскому и городскому населению под залог их недвижимости. Другие кредитовали только жителей каких-то определенных районов. Были и такие, которые предоставляли кредитные деньги самым разным категориям заемщиков – фермерам, предпринимателям, городским домовладельцам.