Механизм ипотечного кредитования (4 часть)

Первичный и вторичный ипотечный рынок тесно связаны между собой, ведь они являются элементами единой системы: рост сделок на первичном рынке приводит к активации процессов на вторичном рынке, увеличивает спрос на операции по рефинансированию ипотечных кредиторов, а это, в свою очередь, способствует расширению совокупного портфеля ипотечных кредитов. При этом размер доходности ипотечных инструментов вторичного рынка является решающим фактором в установлении эффективной ставки процентов по ипотечному займу. Каковы выводы и перспективы дальнейших наших исследований в этой сфере? Проведенные исследования финансового механизма ипотечного кредитования позволяют сделать следующие выводы.

Во-первых, в нашей стране возник первичный рынок и сформирован разветвленный вторичный рынок жилья. Они характеризуются следующими признаками: значительные региональные дисбалансы; рост цен, обусловленный платежеспособным спросом на жилье со стороны состоятельных слоев населения, трудовой миграцией, увеличением расходов на строительство; наличие спекулятивных операций при отсутствии более эффективных альтернативных направлений вложения средств; разная степень уравновешивания спроса и предложения на различные классы недвижимости. Необходимо внедрить современные институты аккумулирования финансовых ресурсов на цели ипотечного кредитования:

• усилить нормы закона об ипотечных облигациях по защите прав собственников этих ценных бумаг, а также создать дополнительные условия обеспечения выполнения функций управляющего ипотечным покрытием;
• с целью развития вторичного ипотечного рынка стимулировать деятельность институциональных инвесторов, для чего необходимо установить нормативы формирования резервов страховых компаний и пенсионных фондов ипотечными облигациями, эмитированными государственным ипотечным учреждением;

Во-вторых, для развития рынка ипотеки нужно эффективное функционирование рынка недвижимости, фондовых бирж и кредитного сектора, а также рынка страхования и иных сопутствующих услуг. В-третьих, для совершенствования финансового механизма ипотечного кредитования необходимо привлекать такие финансовые инструменты, как ипотечные облигации. Обеспеченные ипотечные облигации должны стать приоритетным финансовым инструментом для аккумуляции средств на вторичном ипотечном рынке, поскольку они дают возможность рефинансировать ипотечные кредиты по низкой процентной ставке и сохранить эмитентом право собственности на активы ипотечного покрытия. В то же время надо отметить, что в данном исследовании не нашли отражение вопросы секьюритизации ипотечных активов, как одного из методов развития финансового механизма ипотечного кредитования (о нем поговорим потом).