Механизм ипотечного кредитования (3 часть)

Механизм ипотечного кредитования по своей структуре состоит из таких компонентов: объекты, субъекты, кредитные процедуры, рычаги (санкции, стимулы), нормативно-правовое обеспечение, информационное и институциональное обеспечение. Эти составляющие, а также их характеристики определяются уровнем экономического развития страны. Однако эта система справедлива только для ипотечного кредитования первичного рынка недвижимости. Довольно часто эксперты отмечают, что фактически первичный ипотечный рынок представляет собой рынок ипотечных кредитов, а вторичный – рынок ипотечных ЦБ. Но в таком случае некоторые операции по рефинансированию ипотечных кредитов остаются вне ипотечного рынка, особенно операции с участием заемщика, который также может рефинансировать свою задолженность, привлекая дополнительные финансовые ресурсы на финансирование полученного кредита.

Фактически к операциям по рефинансированию кредитов относят все операции по повторному финансированию кредитных займов и/или реформированию задолженности на основе: осуществления новых заимствований путем получение займов на межбанковском рынке на максимально выгодных условиях (по меньшей стоимости); выпуска долговых ценных бумаг; перепродажи кредитов другим коммерческим банкам; пролонгации кредита. В случае ипотечного кредитования к операциям по рефинансированию относят также перенос действующей ипотечной ссуды на другую недвижимость с целью увеличения суммы займа.

Поэтому вторичный ипотечный рынок представляет собой систему экономических отношений, возникающих при рефинансировании и реформировании ипотечной задолженности с целью привлечения долгосрочных средств и улучшения условий кредитования. Функционирование вторичного ипотечного рынка обеспечивает ликвидность капитала ипотечных кредиторов, регулируя поток заемных средств, связывая денежную массу, способствуя переливанию денег из районов с избыточными средствами в районы, испытывающие дефицит в них. Что касается структуры вторичного ипотечного рынка, то она существенно отличается в части механизма выпуска ипотечных ценных бумаг в зависимости от модели, положенной в основу национальной ипотечной системы, ведь от этого зависит механизм осуществления операций по рефинансированию ипотечных кредитов с помощью ЦБ. Каждая страна имеет свою особую национальную ипотечную систему, которая характеризуется своими особенностями построения.

Поэтому специалисты предлагают рассмотреть особые структуры финансового механизма ипотечного кредитования на вторичном рынке недвижимости. Они предполагают наличие специального посредника между ипотечным кредитором и инвестором – учреждения по финансированию ликвидности, на которое возлагаются функции рефинансирования ипотечных кредиторов. Данное учреждение осуществляет покупку ипотечных кредитов (закладных), формирует их пул по однородным признакам и выпускает на основе данных пулов собственные ипотечные ЦБ, мобилизуя, таким образом, средства для рефинансирования. Фактически ипотечные кредиторы выполняют функцию посредников, ведь платежи по ипотечным кредитам передаются учреждению по финансированию ликвидности за минусом платы за их обслуживание. Этот финансовый механизм ипотечного кредитования обеспечивает возможность сохранения высокой ликвидности ипотечных кредиторов путем секьюритизации их активов.

Замечу, что ипотеку оформляет не слишком много людей, если говорить в масштабе страны. А вот потребительские займы пользуются большой популярностью, что и неудивительно, ведь бытовые товары покупаются чаще, чем квартиры. Да и получить их намного легче – так, например, в «ОТП Банке» можно подать заявку на кредит по телефону (специальный номер для этого есть на сайте www.otpbank.ru). При этом вы можете выбрать ту кредитную программу, которая на все 100% подходит именно вам – тут есть варианты для путешествий, для ремонта, для людей, у которых в этом банке имеется депозит. Кстати, срок кредитования – до пяти лет, максимальная сумма займа – 750 тысяч рублей, при этом отсутствуют скрытые комиссии.