Что такое недвижимое имущество? (3 часть)

Несмотря на то, что украинское законодательство следует путем предоставления значение лишь юридическому аспекту недвижимости (регистрации права на него), и здесь существуют исключения. Так, действующим законодательством не предусматривается госрегистрация права на предприятие (как на целый имущественный комплекс), хотя оно и отнесено к недвижимым вещам. Проблематичным есть и нотариальное удостоверение сделок с предприятием, поскольку отсутствуют правоустанавливающие документы на него как на отдельную вещь. В тоже время в состав предприятия входят другие объекты недвижимости, которые имеют свои правоустанавливающие документы и по ним заключаются, как правило, отдельные сделки. Все это не способствует обороту предприятий. Отдельно регулируется государственная регистрация космических объектов, воздушных, морских и речных судов (а не прав на них), потому действующий специальный закон на эти объекты не распространяется.

Итак, у указанных объектов, на которые действует правовой режим недвижимости, отсутствуют не только природные признаки, которая делала бы их недвижимыми вещами, но и правовая. Следует прислушаться к высказыванию о том, что не регистрация должна превращать имущество в недвижимость, а наоборот, постоянство положения недвижимого имущества должно давать возможность зарегистрировать его. Очевидно, что определяющим фактором для отнесения вещи к недвижимому имуществу, по общему правилу, является первый критерий – ее физические свойства, а государственная регистрация права на нее не должна являться классификационным признаком недвижимости. Если любая вещь будет относиться к недвижимости по своей природе, то она обязательно должна подвергаться государственной регистрации. Если она отсутствует в перечне вещей, подлежащих такой регистрации, то споры по поводу прав на нее следует решать в судебном порядке, а уже суд будет исходить из сущности состояния вещи, а не из ненадлежащего регулирования этого вопроса законом.

При этом судам не следует применять чисто формальный подход при решении вопроса об отнесении тех или иных объектов к недвижимому имуществу, полагаясь исключительно на данные органов технической инвентаризации. Ведь наличие технического паспорта, других документов технического характера не может признаваться бесспорным признаком соответствия того или иного объекта критериям, определенным в гражданском кодексе. И наоборот – отсутствие данных о технической инвентаризации не может быть препятствием к признанию объекта неподвижной вещью. Правила об установлении в судебном порядке права на определенные объекты недвижимости не следует применять к тем объектам, на которые действует правовой режим для недвижимых вещей, хотя они по своей сути неподвижными и не были. Это касается предприятий, право на которые на сегодня не подлежит государственной регистрации, и вряд ли целесообразно требовать в судебном порядке осуществления их госрегистрации. Из вышеизложенного следует, что судам не следует преувеличивать значение госрегистрации прав на недвижимое имущество, ведь она не является ключевым признаком недвижимости – это лишь одно из последствий признания законодательством определенных объективных свойств этого вида вещей. Так что имейте это в виду при работе с недвижимостью.