Мировая история ипотечных кредитов – 2 часть

В Соединенных Штатах Америки (США) банки, работающие с ипотечными кредитами, появились, как это ни странно, довольно таки поздно. Первым законом федерального уровня, который регулировал деятельность ипотечных банков, стал законодательный акт о фермерском кредите (от 1916 года). Согласно этому законодательству в США были созданы так называемые «федеральные земельные банки» (изначально их было 12 штук), которые предоставляли долгосрочные ссуды местным фермерам. Американская система ипотечного кредитования отличалась от европейского аналога меньшими срокам предоставления займов (до 5 лет), низким LTV (этот показатель не мог превышать 50%) и условиями погашения ипотеки (они не амортизировались в течение действия кредитного договора – основная сумма долга возвращалась заемщиком в конце его срока действия). Кто не знаете, LTV – это соотношение суммы кредита и стоимости имущества, которое выступает его обеспечением.

В России первые кредитные учреждения, которые кредитовали российское купечество и дворянство под залог их имений, были созданы в 1754 году. Для дворянства предназначались санкт-петербургские и московские конторы государственного банка при сенате и сенатской конторе, а для купечества – при петербургском порте и коммерц-коллегии. Это сегодня в России чуть менее 1000 банковских учреждений, благодаря чему каждый из нас может достаточно легко оформить ипотеку, автокредит или кредит наличными без регистрации. А вот в начале 70-х годов XIX века в России, наряду с государственными банками, действовало всего лишь 11 земельных банков (в форме акционерных обществ). Но благодаря этим «первопроходцам» ипотечное кредитование стало довольно распространенным явлением в Росии – в течение последующих 10 лет объем ипотечных займов в стране вырос более чем в 4 раза.

Эти акционерные земельные банки осуществляли кредитование под залог земли и городской недвижимости на четко ограниченной территории. Крестьяне могли получить деньги для приобретения помещичьей земли в «Государственном крестьянском поземельном банке», который был специально создан для этих целей в 1882 году. Такие займы выдавались в объеме до 75% от стоимости имущества, сроком на 24,5 и 34,5 года. Условия вроде бы и приемлемые, но процентная ставка по тем временам была очень высокой – она составляла 7,5-8,5%. Дворянам ипотечные займы предоставлял «Государственный дворянский земельный банк» – в размере до 100% оценочной стоимости залога, сроком на 66 лет и под 5,0% годовых. Залоговые письма этого банковского учреждения были гарантированы российским правительством, что давало возможность реализовывать их за рубежом, где они высоко котировались.

На территории нынешней Украины первый акционерный земельный банк был основан в мае 1871 года в Харькове для предоставления землевладельцам дешевых кредитов под залог недвижимого имущества. И лишь в октябре 1872 года аналогичное банковское учреждение было открыто в Киеве. Оно специализировалось на долгосрочных ссудах под залог земли (от 10 до 66 лет) и под залог городской недвижимости (от 10 до 38 лет). Финансовая деятельность обеих банков, конечно же, была очень прибыльной – в 1911-1912 годах их акционеры получили достаточно высокие по тем временам дивиденды. Так, например, уровень дохода харьковских банкиров составлял 13,5%, а их коллег из Киева – 16,0%, что очень много для тех времен.