Оценка бизнеса методами затратного подхода

Затратный подход – это комплекс методов определения стоимости на основании расчета затрат на восстановление (замещение) объекта с учетом износа. Рассчитанные затраты относят на величину периода эксплуатации, а также на полезность и состояние объекта. При оценке недвижимости рассчитывают затраты (косвенные, прямые), предпринимательскую прибыль от строительства здания и создания участка, сумма которых составляет цену вновь созданного здания на конкретную дату оценки. Далее определяется общий износ. Остаточная стоимость равна разнице стоимости здания и общего износа. Сумма стоимостей земельного участка и здания составляет стоимость объекта при оценке имущества, недвижимости и так далее.

Преимущества методик затратного подхода:

• Точный результат оценки зданий, построенных недавно и имеющих малый износ;
• Применяется при существовании достаточной информации для оценки;
• Используется для оценки незавершенного строительства;
• Достоверность расчетов ценности недвижимости в условиях малоактивного рынка;
• Применяется при оценке уникальных объектов;
• Применяется в области страхования;
• Применяется в условиях дефицита информации;

Основной недостаток – использование нормативных методик, нерыночный характер подхода.

Этапы затратного подхода:

• Оценка участка земли с учетом его максимально эффективного применения;
• Расчет затрат (косвенных и прямых) для создания сооружений;
• Расчет значения прибыли предпринимателя;
• Определение затрат на восстановление сооружений/зданий;
• Расчет износа (накопленного) здания (сумма всех видов износов);
• Определение остаточной ценности сооружений;
• Расчет цены недвижимости (сумма стоимостей участка земли и строений);
• Выполнение корректировок полученных результатов на величину стоимости имущества (оборудование, аппаратура, мебель) и на величину прочих факторов;

Выделяют следующие методы оценки участков земли:

• Методика сравнения продаж: цена участка рассчитывается на основании сравнения с ценами продаж аналогичных участков с применением соответствующих корректировок;
• Методика распределения (долевого) ценности по объектам (земля и здание);
• Выделение стоимости земли из общей стоимости недвижимости на ней;
• Разбивка на участки;
• Техника остатка;
• Капитализация арендной платы за землю;

Восстановительная стоимостью строений – это смета затрат на возведение точной копии здания. Таким образом, затратный подход применим в определенных условиях (новое, незавершенное строительство, иные случаи) и отличается от других подходов большей точностью результатов.